图为北京市“党建领航 赋能物业 共启新篇”迎“七一”行业高质量发展论坛现场

       2026年6月17日，北京市“党建领航 赋能物业 共启新篇”迎“七一”行业高质量发展论坛在京召开。北京大学法学院教授、博士生导师楼建波，四川天府社区建设研究中心主任、成都三泰联合物业管理师事务所主任伍三明两位嘉宾受邀出席，并分别作主题演讲。

图为北京大学法学院教授、博士生导师楼建波作“从物业管理到物业治理： 党建引领下的多方共治”主题演讲

       楼建波以“从物业管理到物业治理：党建引领下的多方共治”为题作主题演讲。他提出，物业管理的本质是基层治理的重要组成，党建引领是实现多方主体协同共治的关键枢纽，应通过制度设计将物业服务嵌入社区治理体系，推动“管理思维”向“治理思维”转变，构建业主、物业、社区与政府良性互动的共治格局。

       伍三明以“物业行业高质量发展的痛点与突破点——多元视角下的三维观察”为题作主题演讲。他结合一线实践与长期观察研究，系统梳理了当前物业行业面临的核心痛点。他认为，当前困境可从企业、业主、政府三个维度加以观察：

 

 

图为四川天府社区建设研究中心主任、成都三泰联合物业管理师事务所主任伍三明作“物业行业高质量发展的痛点与突破点 —— 多元视角下的三维观察”  主题演讲

       企业维度面临物业费收缴率断崖式下滑、社保追缴风险与政策合规成本增长、舆论压力三大痛点。数据显示，2025年全国500强物业企业平均收缴率已降至71%，较2020年下降22个百分点。物业费收不上来，企业进一步压缩人力、维保、保洁等运营成本，服务质量随之全面缩水，形成“收缴率下降→服务降标→业主不满→拒缴增多→收缴率再降”的恶性循环。
       业主维度面临房屋老龄化维修养护问题日益突出、业委会成立难运行难监管难、物业管理各方主体权责边界理不清三大痛点。据相关统计，全国成立业委会的小区仅约30%，而在已成立的业委会中，能够正常发挥作用的仅有约三分之一。数据显示，全国已有143亿平方米住宅房龄超过30年，27.8%的城镇住宅进入“中老年”阶段，预计到2040年前后近80%的房屋将进入设计使用年限中后期。外墙脱落、屋面渗漏、电梯故障、消防设施故障、管网老化等问题集中爆发，维修养护需求激增，业主既面临房屋老化带来的维修焦虑和物业贬值，又缺乏有效的组织载体和对话渠道。
       政府维度则面临物业矛盾进入集中爆发期、诉讼案件井喷、信访增多等三大痛点。具体为：一是物业矛盾进入集中爆发期，12345热线物业类投诉居高不下，基层治理资源被大量消耗；二是诉讼案件持续井喷，2025年全国一审物业合同纠纷约176万件，同比增长约30%，司法系统压力不断加大；三是信访问题日益突出，物业纠纷从个体民事争议向群体性信访蔓延，社会不稳定因素持续集聚。
上述企业、业主和政府三个维度形成的痛点相互叠加，使物业管理已成为城市基层治理中矛盾最集中、化解最困难的领域之一。

图为伍三明作“物业行业高质量发展的痛点与突破点——多元视角下的三维观察”主题分享

       针对上述痛点，伍三明从前端、中端、尾端三个端口提出了突破路径。从前端立规矩，完善制度建设，核心是“管好钱、管好人、管好事”。管好钱方面，推广酬金制与物业费收支公开透明，推动项目物业费与物业企业总公司经营资金适度隔离，通过专户管理、预算控制和透明化公示，让物业费的使用回归服务本质，让业主对资金流向看得见、管得住。信息透明了、信息对称了，物业费才真正收得上、调得动。管好人方面，建立物业服务人员执业记录并在线公示，实现对物业从业人员执业约束，建立物业管理技术人员职称评定制度，同时推动重点院校开设物业管理本科专业，打通行业人才源头供给通道，从根本上解决物业行业专业人才匮乏、队伍素质参差不齐的突出问题，以人才建设夯实行业高质量发展根基。管好事方面，核心是维修资金的治理。建立小额维修、中额维修、大额维修、紧急维修四级分级使用机制——小额维修经业主共同决定授权后由物业企业直接使用并定期公示，中额维修经业主共同决定授权业委会、业委会审核同意后实施，大额维修由业主大会审慎决策、依法表决，紧急维修对消防失效、外墙脱落、电梯故障等涉安全险情开辟绿色通道，在启动紧急维修程序的同时，同步可对管理维护不到位的失责主体依法追责。在维修资金续筹方面，借鉴国际成熟经验，探索将维修养护费用纳入物业费统一收取、按月、季、半年或按年常态化交存，改变一次性大额预存的传统模式，变“一次集中缴存”为“长期分散积累”。这将有利于解决维修资金一次大额续筹困难，同时也有利于从制度源头上破解当前维修资金“业主不舍得用、物业不敢提、业委会不敢推、政府不敢批”的集体困境。只有从制度设计上消除“动用即对立”的博弈困境，才能真正实现“使用有分级、消耗有补充、安全有保障”的闭环体系。
       中端抓执行，核心是解决“谁来管、怎么联动、闭不闭环”三个问题。谁来管，就是要明确部门职责进小区，住建、城管、消防、市场监管等各职能部门各司其职，把管理职责真正落实到“围墙内”；怎么联动，就是要打通条块壁垒，建立镇街吹哨、部门报到的协同机制，实现信息互通、力量互补，打破“看得见的管不了、管得着的看不见”的僵局；闭不闭环，就是要建立执法进小区公示牌、问题派单销号、多部门联合执法等常态化机制，让执行有抓手、落地有痕迹、成效可追溯。四川在这方面进行了积极探索——省住建厅上线“物业问题随手拍”平台，业主遇到物业服务质价不符、公共收益不透明、设施设备维护不到位等问题，手机随手一拍即可一键上报，相关部门快速受理、限时办结、闭环反馈；同时推动执法力量进小区，建立“管理进小区、执法进小区”机制，通过条块联动通堵点，真正形成“发现—处置—反馈—评价”的治理闭环。通过执法力量下沉、监管触角延伸，让小区内的违法违规行为有人管、管得了、管到位。
       尾端化纠纷，核心是构建多元化解机制。物业纠纷具有涉及面广、群体性强、调解难度大的特点，单靠司法诉讼一条路径难以根本解决。要建立健全物业纠纷多元化解体系，推动人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”，将矛盾化解在源头、化解在基层。四川在实践中走在前列——省委政法委、省高院、省检察院、省公安厅、省司法厅、省住建厅六部门共同建立物业领域“1+4+N”协同共治纠纷多元化解机制，以物业纠纷源头预防化解为中心，建立法治共建、多层级分流化解、协调联动、多元解纷保障四项工作机制，整合多方解纷力量。各地还成立了物业纠纷人民调解委员会，将调解端口前移至小区一线。对调解不成的，依法导入诉讼程序，法院通过示范判决、批量审理、速裁快审等方式统一裁判尺度，降低解纷成本。同时，加强典型案例的发布和宣传，以案释法、以案促治，引导业主依法理性维权，引导业委会依法履职，引导物业企业依法合规经营，从源头上减少纠纷发生，实现“化解一起、教育一片、治理一类”的效果。
       在科技赋能方面，伍三明特别强调了数字化手段在物业治理中的关键作用。他认为，科技手段的深度应用能够有效解决信息不对称这一行业痼疾，以透明化运营重建业主与物业之间的信任纽带。他建议各地加快智慧物业平台建设，推动业主电子投票、业主共有资金线上公示可追溯等工具落地，以科技赋能推动治理手段升级。

图为伍三明作“物业行业高质量发展的痛点与突破点——多元视角下的三维观察”主题演讲

       伍三明提出，业委会成立难是一个跨越多年的老大难问题，时至今日仍未得到有效破解；而比成立更难的是运行——大量业委会成立后陷入“成立即停摆”的困局，业主大会召开难、日常决策难、资金监管难，运行保障制度的缺失使业委会难以真正发挥代表业主、监督服务、协调治理的应有作用，亟需政府从制度供给、能力建设、运行保障等方面深入研究、系统推进。他认为，破解业主维度的困境，关键要健全业主委员会治理结构和业主自治制度。针对当前超大型小区和大型小区多、业主大会表决难等现实困境，他提出要推动小区治理精细化，将治理触角延伸到楼栋、延伸到单元，在超大型小区和大型小区探索建立楼栋代表（楼栋长）、单元代表（单元长）制度，通过代表制连接业主与业主大会，解决大型小区议事决策的“最后一百米”难题。同时，要强化党建引领，构建“街道—社区—小区—楼栋—单元”五级治理体系，充分发挥楼栋长、单元长贴近群众的优势，使其成为收集民情民意、动员业主参与、化解邻里纠纷的基层治理末梢力量。他进一步认为，扩大业主参与是业主自治的生命线，有参与感才有获得感；要以“人人有责、人人尽责、人人享有”为方向，秉持从公益到共益的理念转变，构建业主共建共治共享的社区共同体，推动业主从“旁观者”变为“参与者”，让每一位业主都能在小区治理中找到自己的位置、发挥自己的作用，形成“我的小区我参与、我的家园我守护”的治理氛围，让业主自治从“写在纸上”真正“落在地上”。
       伍三明认为，物业管理工作千头万绪，根子在“钱”上。物业费收得上、调得动，公共收益说得清，维修资金用得了，行业实现高质量发展，业主资产实现保值增值，政府治理才能更加顺畅高效。 他认为，要引导业主正确认识物业费的本质——物业费不是单纯的消费性支出，而是对房屋全生命周期维护保养的必要投入。房屋同汽车一样，持续保养才能延长寿命、保值增值；疏于维护只会加速老化、持续贬值。当前大量老旧小区因长期维护投入不足，已进入“越住越旧、越旧越贬”的困境，直接侵蚀群众家庭核心资产。他呼吁行业转型需回归服务本质，以精细化管理和透明化运营重塑公众信任，方能在变革中实现可持续发展。
       伍三明表示，当前物业行业正处于从“有没有”向“好不好”转型的关键阶段。良法善治、制度先行，需要对现行物业管理制度进行系统性评估与重构，将物业管理纳入城市治理和基层治理的重要组成部分，从更宏观的视角重构制度体系。要以实施物业服务质量提升行动为抓手，推动物业服务向高品质、多样化、便利化升级，为“好房子”提供“好服务”，让物业服务真正成为群众安居乐业的坚实保障。唯有企业、业主、政府三方相向而行，以法治化、市场化、专业化为方向持续发力，以科技赋能为支撑推动治理手段升级，方能真正实现物业行业的高质量发展。