上图为北京联合大学教授李凌主持论坛活动

       2024年10月12日，由住宅与房地产杂志社主办的第三届中国幸福社区城市论坛在深圳福田会展中心9号馆沙龙会客厅举行。本次论坛由北京联合大学应用科技学院教授李凌主持，来自深圳、上海、南京、宁波、无锡、南宁、济南、海南、安徽、四川等地嘉宾出席论坛并作主题演讲。深圳市风范和谐社区促进中心理事长施法振分享了《深圳住宅小区业主大会业主共有资金管理》的宝贵经验，上海复旦大学教授王国安从上海的实践出发，分享了《小区业主自治良性运作的支点》，南京、宁波、无锡、南宁、济南、海南、安徽等地嘉宾结合各地情况作主题分享。四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心副主任、四川天府社区建设研究中心研究员伍三明以四川省物业管理制度建设工作的探索与实践为例，围绕“两个基本情况、八个制度创新、八个问题思考”，向参加论坛活动人员分享物业管理制度化建设有关问题思考的观点。以下内容是根据其发言稿和现场分享内容整理的实录，形成文章，供大家交流。
 

上图为深圳市风范和谐社区促进中心理事长施法振以“深圳住宅小区业主大会业主共有资金管理”为题作主题演讲
 

上图为上海复旦大学教授王国安以“小区业主自治良性运作的支点”为题作主题演讲
 

上图为伍三明以“四川省物业管理制度建设工作的探索与实践”为题作主题演讲
 

       一、两个基本情况
 

       一是四川物业管理相关规模情况。据不完全统计，截至目前，四川小区（含院落）总数近8万个，实施专业化物业服务的小区约3万个，成立业委会的小区（含院落）约1.5万个，成立院委会、自管委的小区（含院落）约1.3万个，物业企业超过9000家，从业人员达50万人，物业企业主营业务收入达500亿元。据全国第四次经济普查公报数据显示，四川物业行业从业人数全国排第七、行业年营业收入位居全国第九。

       二是四川物业管理制度建设情况。近年来，四川物业管理领域制度建设大步向前，构建了“1+1+3+13+18+N”制度框架，物业管理制度体系日趋完善。其中制度框架首个“1”指一部省级地方物业管理条例，另外一个“1”指省住建厅联合省委组织部等13个部门印发的关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见，“3”指省级物业企业信用信息管理平台、业主电子投票表决平台和招标投标管理服务平台等3个平台，“13”指省物业服务招标投标管理办法、物业服务人退出管理办法、业主大会和业主委员会指导规则等13个配套制度（省物业管理条例施行配套文件），“18”指住宅、写字楼、物业城市服务等18项标准，“N”指成都、绵阳、泸州等市（州）地方物业管理条例立法。
 

 

       二、八个制度创新

       一是设立业主委员会表彰制度。通过地方立法规定“县级以上地方人民政府可以按照国家有关规定对本辖区内模范履职的业主委员会、业主委员会成员给予表彰。”（《四川省物业管理条例》第48条），建立对业主委员会及成员的表彰机制，在实践中将对遵纪守法，模范履职的业主委员会及成员带来激励动力，有利于提升业主委员会履职能力和调动其履职积极性。近年来，四川省泸州市持续开展“最美业委会”评选，成效显著。

       二是规定物业费测算清单进入物业合同。通过地方立法规定“物业费的测算清单应当作为物业服务合同的附件。”（《四川省物业管理条例》第60条），这一规定，确保业主对物业服务明明白白消费，从合同上解决信息不对称，避免物业服务人出于成本利润考虑，可能会减少雇员和降低设施设备维护标准等省钱的做法，尽量减少支出项。这一规定有利于业主监督物业服务，维护业主合法权益，同时也有利于倒逼物业服务人重视物业费测算，加强精细化的运营管理，提升专业化服务水平，树立契约精神。另外，还为解决物业费包括哪些服务事项产生相关争议提供依据。

       三是规定专业经营设施移交制度。通过地方立法规定“供水、供电、供气共用设施设备及相关管线由专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工并通过竣工验收的，由供水、供电、供气专业经营单位进行维修养护。供水、供电、供气共用设施设备及相关管线建设所需费用依照工程计价有关规定确定，由建设单位承担。供电共用设施设备及相关管线，是指建筑区划红线至物业服务区域内的变压器之间（含变压器）的管线、开关（柜）、计量装置、变压器及配套辅助设施等高压共用设施设备及相关管线。专业经营单位维修养护的共用设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用由专业经营单位承担，相关费用纳入企业经营成本。”（《四川省物业管理条例》第87条），这一规定落实《物业管理条例》第51条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”，将专业经营设施由专业经营单位依法组织施工并经过竣工验收直接规定由专业经营单位负责维修养护，将供电设施设备直接规定为高压设施设备及管线，有利于推动供电设施设备移交。《四川省物业管理条例》施行后，成都市积极贯彻落实这一规定，制定《关于印发成都市居民小区（院落）用户供配电设施移交供电公司维修养护的行动方案2022—2024年）的通知》，根据该文件要求，按老旧居民小区、城镇居民小区、新建居民小区三类推进供电设施移交。老旧居民小区，在各区（市）县老旧院落改造牵头部门统筹安排下，经属地政府和供电公司共同出资改造后移交。城镇居民小区，由业主委员会或街道办事处（镇、乡人民政府）组织移交，物业服务人配合业委会或街道办事处（镇、乡人民政府）对供配电设施进行移交。新建居民小区，2022年5月1日及以后建成的居民小区，按照《四川省物业管理条例》相关规定，将居民供电设施移交给供电公司维修养护；为加快移交进度，原则上由建设单位按照《条例》规定在保修期内完成移交，物业服务人应配合建设单位对供配电设施进行移交。

       四是规定业主查阅权和复制权。通过地方立法规定“物业服务人或者业主委员会利用共有部分开展经营活动的，收支情况应当单独列账，至少每半年公示一次收支情况。业主对收支情况有异议的，物业服务人或者业主委员会应当及时答复。业主有权查阅、复制相关收支明细、合同等材料。”（《绵阳市物业管理条例》第23条），“业主委员会应当建立工作记录、管理和查询制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事项如实记录，建立档案并妥善保管，业主有权查阅、复制，业主委员会不得拒绝，但是属于个人信息法律保护范围的除外。”（《泸州市物业管理条例》第12条），“业主出具业主身份证明材料后，可以查阅、复制业主委员会制作和保管的会议记录和法律、法规规定的应当公开的信息档案资料，业主委员会应当予以配合。”（《成都市物业管理条例》第37条）“业主有权查阅、复制本条第一款各项公示资料，物业服务人应当予以配合，复制费用由查阅人承担。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。” （《成都市物业管理条例》第50条）。地方立法规定业主的“查阅权、复制权”，保障业主个体能游刃有余地行使查阅权和复制权，有利于解决物业管理“信任危机”，是破解当前物业纠纷的关键举措。
 

       五是规定被罢免业委会成员的申辩权。通过地方立法规定“专有部分面积占比百分之二十以上且人数占比百分之二十以上的业主依法提出罢免业主委员会成员的，应当提出书面罢免理由，被提出罢免的业主委员会成员有权提出申辩意见，业主大会应当在听取罢免理由和申辩意见后依法作出决定。”（《绵阳市物业管理条例》第16条），这一规定有利于保障业主的知情权和维护业主委员会成员合法权益。这一规定借鉴村民委员会成员罢免和人大代表罢免，被罢免人有权申辩的规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》对于罢免村民委员会成员，规定了被提出罢免的村民委员会成员有权提出申辩意见。《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》对罢免代表，规定了被提出罢免的代表有权在选民会议上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。在业主委员会成员罢免中，

       六是规定业主共用设施设备知情权。通过地方立法规定“物业服务人应当自物业承接后三十日内，制作共用设施设备清单公示牌，在物业服务区域显著位置持续公示。”（《泸州市物业管理条例》第18条）。业主作为建筑物区分所有权人,享有知情权,有权了解本建筑区划内共用设施设备设置及使用情况，但实践中，不少小区业主反映物业服务用房配置、供水供电等共用设施设备的设置情况不知情，对物业企业使用与维护业主共用设施设备难以监督。为此，《泸州市物业管理条例》在全国率先规定物业服务人应当自物业承接后三十日内，制作共用设施设备清单公示牌，在物业服务区域显著位置持续公示。为保障落实这一规定，在法律责任中规定物业服务人违反规定，未制作共用设施设备清单公示牌并持续公示的，由市、县（区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由县（区）人民政府确定的执法部门处一万元以上三万元以下罚款。这有利于维护广大业主合法权益。

       七是规定业主对物业服务合同知情权。通过地方立法规定“物业服务人应当将物业服务合同送至每户业主，方便业主和业主委员会检查和监督。”（《泸州市物业管理条例》第21条），这一规定，有利于保障业主知情权。由于物业服务合同特殊性，物业服务人很难与单个业主一一签订合同，民法典规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。”实践中，业主通常没有物业服务合同，不利于业主监督。业主需要了解其合同权利与义务，这一规定，有利于维护业主合法权益。

       八是规定业主共有资金开设专户。通过地方立法规定“业主大会成立前，本条例第十九条第一款规定的业主共有资金，由物业服务人开设业主共有资金专门账户，代为单独列账管理，并将共有资金使用、管理情况向全体业主公布，不得挪用、侵占。业主大会成立后，业主委员会应当按照相关法律、法规、规章规定开设业主共有资金账户。物业服务人应当及时向业主委员会移交代为管理的业主共有资金及账目明细、相关资料。物业服务人、业主委员会在银行开设的业主共有资金账户应当接入市智慧物业信息管理系统，为业主查询共有资金收支情况提供便利，接受住建主管部门、镇人民政府、街道办事处监督指导。”（《成都市物业管理条例》第20条），落实业主共有资金开设专户的规定，有利于物业项目（小区）业主共有资金独立、安全和可追溯性，有利于业主、街道及有关部门加强对业主共有资金的监督。
 

       三、八个问题思考

       一是关于业主自治立法的问题。根据《中华人民共和国立法法》第8条规定，涉及基层群众自治制度、民事基本制度的事项，只能制定法律。另外，全国人大常委会法制工作委员会发布的《关于地方物业管理条例限制业主共同管理权有关规定的审查研究案例》，案例阐述了从立法权限上看，地方物业管理条例可以按照《中华人民共和国民法典》的有关规定对业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序作出规定，但无权设立、变更或消灭业主参选业主委员会资格、业主大会参会权和投票权等基于所有权产生的共同管理权。《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度由法律规定。《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定，业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。这里的“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序”，主要指业主大会、业主委员会成立的人数、客观条件、选举程序和方式等，不包括业主参选业主委员会的法定资格以及参加业主大会、行使投票权的法定权利。鉴于立法法的规定和全国人大常委会法制工作委员会对地方物业管理条例有关审查研究意见，涉及业主委员会参选资格、参加业主大会以及行使投票权等，需要法律层面进行立法规定，尤其是目前业主自治涉及亿万群众切身利益，由此导致矛盾纠纷众多，迫切需要全国人大对业主自治予以立法。2006年，在全国“两会”上，王元成等32位全国人大代表共同提出《〈中华人民共和国业主委员会组织法〉立法建议案》议案。2021年，全国人大代表佘才高在全国“两会”上，建议对接民法典的实施，尽早出台基础性的业主自治组织法律。2023年，全国人大代表高华瑞建议加快物业管理国家立法，从国家立法层面明确业主大会的主体资格，对其法律地位进行确认，进一步完善业主大会制度，明确业主大会、业主委员会的成立流程、运行规则及法律责任。在当前形势下，解决业主自治领域突出问题和争议，推动业主自治规范化运作，需要从全国立法法律层面进行具体规定。

       二是关于业主大会社会信用代码的问题。2015年，《国务院关于批转发展改革委等部门法人和其他组织统一社会信用代码制度建设总体方案的通知》（国发〔2015〕33号），在总体方案中提出建立以组织机构代码为基础的法人和其他组织统一社会信用代码制度。2016年，全国组织机构统一社会信用代码数据服务中心官网刊发“业主大会将可申领统一社会信用代码”，文章内容显示：国家代码中心与住房城乡建设部房地产市场监管司经过多次商讨，形成了向业主大会发放统一代码的有关方案，方案明确了预赋码段、编码规则、赋码校核、信息回传等具体工作细节。2018年，《国家发展改革委办公厅关于在办理相关业务中使用统一社会信用代码的通知》（发改办财金〔2018〕277号），在其附件“加载统一社会信用代码的证照样式”中，为机关事业单位、社会团体、基金会、民办非企业单位、基层群众性自治组织、业主大会、公司、合伙企业、农民专业合作社分支机构等提供了有关部门制发的统一社会信用代码证书样式，业主大会统一社会信用代码证书样式列在其中。2020年3月1日施行的《深圳经济特区物业管理条例》规定“业主大会备案，发放统一社会信用代码证书”，深圳全面推行实施为业主大会赋码工作。目前、吉林、四川、青岛、宁波等地方规定业主大会赋码工作，但是落实业主大会统一社会信用代码面临诸多困难，赋予业主大会社会信用代码需要国家发改委等部门从国家层面进行统筹推进。

       三是关于专项维修资金的问题。目前专项维修资金行政法规依据是《物业管理条例》第53条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”部门规章是《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），另外，对于中央国家机关住宅，也出台了《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》（国管房改〔2008〕346号），上述法规政策仅对住宅小区物业要求建立起维修资金，对非住宅小区的物业，没有作相应规定。我国的城市房屋建筑将逐步进入“中老年”阶段，大量非住宅房屋建筑面临维修问题，陷入“无维修资金”的窘境。另外，大量城市拆迁安置房小区未建立有房屋专项维修资金，维修问题主要依赖于政府，由政府进行兜底，拆迁安置小区房屋维修的资金在当前和以后相当长的时期成为当地基层政府一项负担。当前极有必要从法律、行政法规和部门规章等多层面，健全完善建筑物及其附属设施维修资金制度。鉴于重庆制定《重庆市物业专项维修资金管理办法》（重庆市人民政府令第 347 号）、安徽制定《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》（安徽省人民政府第 197号令），需要将“住宅专项维修资金”扩充至“物业专项维修资金”予以调整和规范。另外，需要从商品房屋扩充至其他保障性住房、安置住房等领域。除此之外，亟需对未建立起房屋维修资金和续筹房屋维修给予更具体、更具有可操作性的法律法规和政策规定，应对房屋老龄化问题。

       四是关于物业管理相关统计的问题。据某些机构联合发布的《2019物业服务企业发展指数测评报告》，该报告显示：2018年，物业管理行业经营收入为7043.63亿元，全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米，全国物业服务企业共12.7万家……。2019年10月16日新京报发布“机构：去年全国12.7万家物业服务企业营收超过7000亿元”。而根据全国第四次经济普查公报数据显示，2018 年末，全国物业管理企业法人单位23.4 万个，全国物业管理企业法人单位年营业收入 9066.1 亿元。某些机构发布的数据与国家经济普查公报数据存在巨大差异，十来年前，某机构发布80%物业企业陷入亏损的信息，这些数据和信息失真，容易误导政府制定政策，在社会上传播误导大众，产生不好影响。物业管理统计面临点多面广、口径不一，导致底数不清的监管难题，需要政府进一步重视和加强物业管理统计。
 

       五是关于物业管理标准化建设的问题。2024年5月发布的《江西省商品住宅品质提升设计指引(试行)》显示，要求下水道无论有没有堵塞，每年使用高压清洗装置全部疏通一次；电梯3个月检查一次，15年更换一次；屋顶防水无论是否渗漏，需5年一次补修、十年一次大修；外墙10年翻新一次；户内消防探测系统一年检修一次。这些标准借鉴了日本对房屋物业管理的相关标准，标准若能实施，各方遵守使用，将有利于房屋管理，强化预防性养护维修，有利于延缓物业“老龄化”。但是由于根据我国标准法的相关规定，只有国家标准才可能成为强制标准，因此对物业管理领域的国家强制标准非常缺失，需要统筹推进，加快制定。由于我国房屋老龄化将对社会的方方面面产生深远影响，物业管理在房屋管理中的价值作用重大，相关的标准建设需要及时跟上。

       六是关于物业管理人才队伍建设的问题。物业管理是一项综合的、专业性强的活动，对物业管理从业人员专业性要求其实特别高，尤其涉及建筑物及其附属设施管理的技术型和经营型人才，但当前物业管理从业人员的整体知识结构层次不高,综合素质结构不完善，队伍建设远远滞后于行业的发展，高质量人才培养不足的瓶颈已经制约了这个行业的发展。推动物业管理行业高质量发展，前提是培养一批高质量人才队伍。而培养一批高质量人才队伍，一方面需要从高校本科教育方面发力，近年来，一些高校开设物业管理专业，因招生生源不足等问题专业被撤销，如武汉大学、上海师范大学、闽南理工学院原开设的物业管理专业已被撤销。截至目前，国内开设物业管理专业的“211” “双一流”高校仅有北京林业大学。由于社会对于物业管理传统认识是扫地站岗，因此建议高校在开设物业管理专业时，可以将专业名称调整为“不动产管理”，加强宣传。另一方面，当前迫切需要人社部和住房建设部门恢复物业管理师执业资格，纳入全国统一考试，而不是现阶段物业管理师职业技能等级认定，现阶段纳入国家职业标准目录的物业管理师，其与燃气具安装维修工、砌筑工、防水工等共同出现在《人力资源社会保障部办公厅 住房和城乡建设部办公厅 关于颁布物业管理师等7个国家职业标准的通知》的附件7个国家职业标准目录中，2021年9月28日中华人民共和国人力资源和社会保障部官网发布的《物业管理员国家职业技能标准(征求意见稿)》，原其实是物业管理员称谓，只是后面将物业管理员调整为物业管理师的职业名称，有可能是名称的调整变化，有利于吸引更多从业人员申报取证。由于物业管理与人民群众安居乐业息息相关，尤其是在大量房屋建筑即将走向老龄化阶段，需要设立对高技能物业管理执业人员的执业门槛，目前对物业管理从业人员设立执业资格，恢复原建设部、人社部设立的全国统考的物业管理师执业资格证书，社会呼声极高，需要有关部门重视。最后关于物业管理从业人员职称评审通道的问题，目前，上海将物业管理专业纳入中级、高级工程师或者经济师进行评审范围，并且开展评审，物业管理从业人员可以申报，这个做法，可能是个例，其他城市很难见到职称评审专业中包括有物业管理专业。很多城市工程职称评审专业包括建筑装饰装修、白蚁防治、景观园林、环境卫生等，但唯独物业管理却难以进入评审专业范围。将物业管理相关的经营、专业技术管理人才纳入工程师、经济师职称评审专业范围，对于其队伍建设和引导提升从业人员能力水平具有重要作用。

       七是关于酬金制计税的问题。有政协委员向税务部门提出物业服务采取酬金制计费方式的，酬金制下代收的款项和代支的费用不计税的提案，据《国家税务总局四川省税务局关于答复政协四川省第十二届委员会第三次会议第1031号提案的函》回复显示：根据现行税收规定，物业管理不论实行包干制或酬金制模式，其企业所得税的计税依据均为应纳税所得额。理论上，酬金制下代收的款项和代支的费用不构成物业管理企业的收入和成本费用，但由于我国酬金制的管理模式尚处于发展阶段，相关法规不健全，各方权责不清、利益交织，部分企业会计处理不规范，需要进一步研究所得税征管问题。由于企业所得税政策的制定权和调整权在中央，我局将加强调研，及时向国家税务总局反映。而早在2011年6月，北京市地方税务局发布关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告，公告内容显示：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，现将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务有关营业税适用政策公告如下：一、对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。二、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。2023年4月7日，国家税务总局深圳市税务局官网局长信箱对“免收酬金制小区物业费的增值税（6%）”来信回复信息显示“来信收悉。根据增值税应税行为和纳税人的相关规定，物业管理公司代业主存放的资金，其实质仍归属于全体业主所有，且完全由全体业主所有和支配，物业管理公司没有相应资金的所有和自行支配权，未提供增值税应税服务，仅为资金托收转付，不征收增值税，不开具增值税发票。感谢你对税务工作的支持与理解。”当前对实施酬金制物业费计税方式的，或者其他收费方式归入业主共有资金的有关计税问题，建议由国家层面统一出台政策。

       八是关于物业管理监管机构的问题。物业管理事关民生、事关稳定，目前矛盾纠纷突出，监管任务繁重、责任重大，但目前大多数地区缺乏物业管理专门监管机构，监管力量薄弱，需要从中央到省市县街道设立专门机构，有效落实监管任务。当前全国物业管理监管机构为住房和城乡建设部房地产市场监管司内设的物业服务市场监管处（侧重对物业企业市场监管）。省一级物业管理监管职责划归在住房和城乡建设厅房地产市场监管处，通常安排1-2人负责物业服务监管工作（山东省为特例，在其住房和城乡建设厅专门设置一个物业管理处的监管内设处室机构）。直辖市和较大市的住房建设行政主管部门通常设置有物业管理监管处室，县一级通常在住建局内设的房产服务中心配置有相关职能人员，街道乡镇这一级，在大中城市可能设置有专职人员，但很多三线、四线、五线城市的街镇，没有配置物业管理监管业务的专门机构和专职人员，这项工作目前从机构设置来看，行政保障力量非常薄弱，需要引起政府重视。
 

       免责声明：本文系伍三明主题演讲内容及观点，仅为其个人理解，不代表包括活动主办单位等任何单位观点，不构成任何效力或者承诺，受其个人知识水平及理解限制，若有不妥，敬请谅解。图片来自第三届中国幸福社区城市论坛活动主办方、承办方。