2024年8月2日下午，“以良法善治推动物业管理规范化、法治化”沙龙在四川省律师协会二号会议室举办。本次活动由四川省律师协会主办，四川省律师协会民商事专业委员会承办。省律协民商事专业委员会主任徐微、物权法分会主任张笛、物权法分会副主任朱勇林、物权法分会秘书长税浴洋等50余人参加。此次活动特邀四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心副主任、四川天府社区建设研究中心研究员伍三明进行分享交流。伍三明老师针对此次沙龙主题，围绕5个基本情况、3个法律法规政策解读、5个主要矛盾，并辅以3个典型案例，阐述了物业管理如何规范化、法治化。
 

       
       专题沙龙活动上，涉及到有关“属于业主共同（业主大会）决定事项，能否授权给业主委员会？”这一问题，伍三明老师分享其个人观点，以下内容是根据其发言稿和现场分享内容整理的实录，形成文章，供大家交流。

        一、问题及观点

      《民法典》第278条第1款规定“制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，使用建筑物及其附属设施的维修资金，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，有关共有和共同管理权利的其他重大事项”等9项事项由业主共同决定，并在该条第2款规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”实践中，围绕维修资金使用、共有部分经营收益使用与分配、业主委员会成员资格终止、物业企业选聘、选聘物业企业的代理机构确定、停车管理制度制定等事项，业主大会能否授权业主委员会？争议较大。民法典第278条第1款规定业主共同决定事项除列举的方式外，还设置了相应的兜底项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。基于对前述兜底项和业主自治的不同理解，理论界和司法界对于业主大会授权业主委员会行使其职权有不同的观点：一种观点认为业主大会不得授权业主委员会代行使其职权；第二种观点认为业主大会可以授权业主委员会行使其职权；笔者认为业主大会能否授权业主委员会代行使其职权，应具体分析。

       
        二、一种观点

       认为业主大会不得授权业主委员会代行使其职权，理由是民法典第278条规定业主的共同决定事项及表决规则是法律强制性规定，业主共同决定事项是业主大会的法定职权范畴，如果授权业主委员会行使，违反了强制性法律规定，应属无效。尤其在实践中，业主委员会则会利用业主大会的授权，架空业主大会，形成专权，侵害业主利益。为此，不少地方物业管理条例直接规定“由业主大会决定事项不得委托业主委员会行使”，如《北京市物业管理条例》第44条第2款规定业主大会不得授权业主委员会行使由业主大会决定事项。《广州市物业管理条例》第22条第3款规定业主大会不得授权委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定业主共同决定的事项。另外，在司法实践中，福建省宁德市蕉城区人民法院（2021）闽0902民初3744号民事判决书显示，某小区业主委员会根据业主大会临时会议表决通过的《物业服务合同》约定由业主委员会制定“小区停车管理暂行办法”，由物业企业执行停车管理暂行办法，这一行为，审理法院认为根据《民法典》第278条、《物业管理条例》第11条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，这是法律对业主共同管理权利、表决权和公共利益的保护之义。决定上述重大事项，不能授权业主委员会履行。《福建省物业管理条例》第64条明确规定“车位划定、车辆停放、管理和收费等事项，由业主大会决定”。本案中，业主委员会根据2020年业主大会临时会议的授权，制定《停车管理暂行办法》，但该停车办法内容已涉及共有和共同管理权利的重大事项，业主委员会理解的“授权而自然生效”，是将法律强制规定的必须由业主大会决定和表决的事项授予业主委员会，这种授权显然超出法律规定的职权，而且也违背了法律保护业主知情权、业主共同表决权的立法目的。因此，业主委员会制订的《停车管理暂行办法》未经半数业主同意，应当认定其未经合法程序作出，依法予以撤销。

       三、第二种观点

       认为业主大会可以授权业主委员会行使其职责，理由是《民法典》第161条规定“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。”对此规定，可以理解为根据民事法律行为自愿原则，大多数民事法律行为是可以代理的，但是也有一些另外情形，主要有三类：一是依照法律规定由本人亲自实施的民事法律行为。例如，民法典婚姻家庭编1049条规定：“要求结婚的男女双方应当由本人亲自到婚姻登记机关申请结婚登记”。二是依照当事人约定应当由本人亲自实施的民事法律行为。当事人基于某种原因，约定某一民事法律行为必须由本人亲自实施的，当事人自然应当遵守这一约定，不得通过代理人实施该民事法律行为。三是依照民事法律的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，主要是指具有人身性质的身份行为，如收养、遗嘱等。民法典作为私法，其基本原则即为意思自治，遵循“法无禁止即可为”，在无法律法规明确禁止的情形下，业主大会可以授权业主委员会履行职责。通过业主大会共同决定授权业主委员会履行职责，业主委员会遵循业主大会共同决定接受授权并不是擅自行使决定权。《物业管理条例》第12条第2款规定“业主可以委托代理人参加业主大会会议。”该条例第15条规定业主委员会履行业主大会赋予的其他职责。行政法规规定业主大会赋予业主委员会相应职责。还有，在政策层面，对业主大会授权业主委员会履行相应职责有相应规定。如住房和城乡建设部等十部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）规定，健全业主委员会治理结构、充分发挥业主委员会作用。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金使用决策权力。住房城乡建设部制定《业主大会和业主委员会指导规则》第44条规定，业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：（一）以书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。实践中，如果凡是事关业主共有和共同管理事项均需经过业主大会会议的方式一一解决，在当前业主大会会议召开难、决策效率低的情形下，很难形成决策，实质上将损害业主共同利益。另外，在司法实践中，上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终11164号民事判决书显示，某业主委员会是否有权委托选聘物业服务企业的招标代理机构，案审法院认为委托招标代理机构的权利应属于业主大会，业主委员会无权自行决定，但业主共同管理权行使，需要区分两种情况，一是法定需要全体业主共同行使的，原则上应由业主共同决定行使，如《民法典》第278条规定的关于制定和修改业主大会议事规则等事项；二是非法定需要全体业主共同行使的，如《议事规则》等业主自治章程约定属于业主大会权利范围，业主大会另行授权业主委员会行使的，业主委员会有权行使。对于授权业主委员会行使委托确定招标代理机构，应属于第二种情形，业主委员会有权委托招标代理机构。
 

       四、笔者观点

       笔者认为，业主大会能否授权业主委员会代行使其职权，应具体分析。首先，对于《民法典》第278条第1款规定的9项业主共同决定的事项，全部授权给业主委员会行使，这显然是不能的。业主大会议事规则、管理规约的制定和修改，业主委员会的选举或者更换等事项，这些权利是业主大会天然的权利，系业主自治的基础，决不能授权业主委员会，实施这种授权显然也不合理。其次，对于“一定额度内业主共有部分经营收益支出、一定额度内住宅专项维修资金使用”等类似权限，如经过业主共同决定，系业主真实意思表达，未对业主利益进行侵害，属于可以授权范畴。但是对于民法典第278条第1款第9项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，这一兜底项的规定，实践中有可能存在泛化扩大化，需要从立法层面和制定业主大会议事规则、管理规约进行具体规定及约定，避免争议。

       五、思考建议

       新修订的《公司法》自2024年7月1日起施行，对于股东会授权董事会的界限，笔者深入研究，认为《公司法》对股东会授权董事会的立法思路及做法，值得物业管理相关立法借鉴。首先是股东会的职权，《公司法》第59条第1款第1项至第8项采取列举式规定，第9项兜底性规定表述为“公司章程规定的其他职权。”，充分体现股东会职权股东意思自治，除上述8项列举式规定外，其余交由公司章程规定。《民法典》第278条第1款第9项规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，在实践中争议较大，容易存在泛化，对此，可以借鉴《公司法》对股东会职权兜底性规定表述方式，修改为“业主大会议事规则、管理规约约定或者业主共同决定的其他重大事项”。其次是股东会授权董事会的职权进行法定，《公司法》第59条第1款第6项规定“对发行公司债券作出决议”属于股东会的权限，但该条第2款直接规定“股东会可以授权董事会对发行公司债券作出决议。”对此，对于《民法典》第278条第1款规定的业主共同决定事项，需进行甄别区分，对使用维修资金、利用共有部分开展经营活动等部分事项，可以通过立法规定，业主大会可以授权业主委员会进行决策。最后，可以通过立法规定，对制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等事项，业主大会不得授权业主委员会。

       业主大会职责能否授权业主委员会的问题，既不能全盘肯定，又不能全盘否定，需要加以区分。既要防范业主委员会专权弄权，也要正视当前业主大会决策机制的现实情况，优化业主大会和业主委员会治理机构，发挥业主委员会作用，提升业主自治效能。当前业主大会相应职责能否授权业主委员会存在法律模糊地带，实践中争议极大，亟需从立法或者释法层面解决。