三泰联合物管师事务所受邀参加“推进业主组织建设法治化、规范化、现代化”研讨会

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事务所新闻

来源：三泰联合物管师事务所日期：2022-11-25

11月14日，“推动业主组织建设法治化、规范化、现代化”的研讨交流会在成都市举行，全国上百名业界专家通过线上线下齐聚成都，围绕“党建引领法治保障机制创新科技赋能”的主题，展开了“推进业主组织建设法治化、规范化、现代化”的探索交流，此次交流会由成都市新兴社区发展中心、北京市海淀和谐社区发展中心共同发起组织。会上，来自北京、南京、深圳、重庆、成都等地的专家、研究人士就业主组织建设中的制度化建设、运行问题等进行探讨分析，通过演讲和交流等形式分享观点、碰撞智慧。成都三泰联合物业管理师事务所主任伍三明、常务副主任吴子渝、办公室主任吴德、高级咨询师张剑等人出席会议。伍三明就“以良法善治 推动业主组织建设法治化 规范化 现代化”为主题，从“良法与善治 立法与执法 理性与自管”三个方面对业主组织建设分享其观点，以下是根据其分享内容及现场讲稿整理的实录：

一、良法与善治

良法是善治的前提、善治是良法的目标，善治需要良法，良法保障和促进善治。检验一部良法重要的标准就是制定的法律能否经得起实践的检验，能否获得人民群众的拥护。一部顺民意、保和谐、促发展的良法，对于社会和人民具有十分重要的作用。物业管理联系千家万户，直接关系群众切实利益，抓住物业管理问题，就抓住了人民群众的所思所盼，做好物业管理立法，就可以从制度上为抓好物业管理工作提供法治保障，物业管理领域的良法，对于基层社会治理能力建设和人民群众切身利益的维护，具有十分重要的意义。中国经济信息社、中国物业管理协会《物业管理行业5月舆情报告》报道了新版《四川省物业管理条例》获舆论普遍点赞。《四川省物业管理条例》修订，实质上就是彰显良法善治。

如果立法上的缺陷，势必造成前端制度设计的缺陷，对社会危害影响是巨大的。比如，经了解到，在《四川省物业管理条例》修订过程中，有同志提出成立业主大会筹备组之前，应当先完成一次小区业主意见征集，征集必须有20%以上业主同意以后，才能发起业主大会成立申请，才能组建筹备组成立业主大会，没有20%业主同意，就不能提出成立申请。而实质上，如果采纳这一意见，将造成业主大会成立和首届业主委员会选举更难，首先让业主大会成立和首届业主委员会选举就难倒在20%以上业主的意见征集上，这相当于先要召开一次业主大会会议，形成20%以上业主同意的表决结果才可以成立业主大会筹备组。事实上，通过设立业主大会申请，由街道办事处（乡镇人民政府）指导成立业主大会筹备组，主要是筹备召开首次业主大会会议，由街道办事处（乡镇人民政府）出面，通过其组织，协助业主共同组建一个筹备组，筹备召开一次首次会议，大家通过会议来进行表决而已。没有筹备组情形下要想召开一次业主大会会议，由个别或者少部分业主来组织召开不仅不合法实践中也是很难的。目前，对于多少数量的业主发起申请，从全国地方立法情况来看，主要有三种不同做法。第一种是不规定业主人数要求，没有规定人数限制。一个业主也可以发起设立，如《上海住宅物业管理规定》第14条第2款“建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。”海南、湖北等地方立法也采用这一做法；第二种是规定较少比例业主人数的要求。通常为十人或者二十人，如《广西壮族自治区物业管理条例》第15条第2款规定，建设单位逾期未提出书面报告的，十人以上的业主联名，可以书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，福建等省地方立法采用这一做法。《福建省物业管理条例》第9条规定，十个以上业主也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处提出书面申请。另外，规定二十名业主数量的，如《陕西物业服务管理条例》第33条第3款规定，建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的，物业服务区域内二十名以上业主可以向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请。湖南、江苏、黑龙江等地方立法采用这一做法；第三种是规定一定比例的业主人数要求。如《吉林省物业管理条例》第25条规定，符合成立业主大会条件的，百分之五以上的业主、专有部分面积占比百分之五以上的业主、居（村）民委员会或者建设单位，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请等，也有部分地方立法要求10%或者20%业主提出。对于此，《四川省物业管理条例》与《陕西物业服务管理条例》等立法相同，《四川省物业管理条例》第25条规定“符合本条例第二十四条规定应当召开首次业主大会会议情形之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告……。建设单位未按时书面报告设立业主大会的，同一物业服务区域内二十名以上业主联名可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请，并提供业主身份证明材料。”全国住宅小区业主委员会产生比例不足三分之一，对于业主发起设立业主大会业主比例申请要求，如果设置门槛过高，实质上就是让业主委员会产生更难，如果立法上采用这一建议，一定会导致业主委员会产生难。法律法规中的一个具体规定，有可能对社会活动产生巨大影响，当然，良法是积极的，可以推动社会进步。

二、立法与执法

推进全面依法治国,必须把保障和促进社会公平正义的价值追求贯穿到立法、执法、司法、守法各领域全过程。但是，再完备的法律，如果执行不到位，法律就欠缺生命力。法律的尊严在于执行,民众的信心和敬畏之心来自于执法的决心和力度，法律的执行不到位让违法成本过低，等于对违法的纵容。不容忽视的是，当前物业管理活动中的执法力量和保障措施需要再加强。一个健康的物业管理行业与市场化的环境，除了立法上的有法可依，还需要有法必依、执法必严、违法必究。

三、理性与自管
业主和业主组织需要理性认识当前物业管理，不能盲从一些自媒体博眼球的观点。比如对于取消物业，物业管理的方式，我认为：市场化的物业服务一定是物业管理主流模式。有自媒体放出“取消物业，成都打响第一枪……”，诸如此类的“以后不用交物业费……”等，这类信息目的就是博眼球、赚流量，利用或激发业主对自己小区物业服务不满，误导业主、业主委员会炒物业。实质上，物业服务是顺应改革开放与住房消费市场化产生的，物业服务已经成为城市居民居家生活的必需品。取消物业服务，由谁来承担管理？寄希望全部由政府来负责管理，不现实也不符合实际。在小政府、大社会，“放管服”改革的背景下，市场化、社会化和专业化的物业服务是政府推广的居住消费服务主流模式，而只有一些管理缺失的老旧院落，政府才力求做好物业服务兜底。有人说业主自管，但是不容忽视的是业主委员会不是盈利机构，当前绝大多数的业主委员会成员并没有领取劳动报酬和分取管理利润，对于以公益为主的业主委员会成员，要求其像专业物业服务机构一般落实物业服务责任，专注为业主提供专业服务，而且不获报酬和分配红利，这几乎不可能。特别要求业主委员会成为物业服务专业机构，与现有的物业服务专业机构有何区分。对于业主自管模式，在一些老旧小区或者存在特殊情形的小区，可能是可取的模式。但是，理性来分析，对于绝大多数的商品房小区，特别是有消费能力和消费意识的品质楼盘小区业主，市场化、专业化的物业服务仍然是其首要选择。

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